مواد عقد الإيجار في القانون الجزائري

عقد الايجار في القانون المدني الجزائري

الباب الثامن: العقود المتعلقة بالانتفاع بالشيء

الفصل الأول: الإيجار

القسم الأول: الإيجار بصفة عامة

- 1 أركان الإيجار

المادة 467: ينعقد الإيجار بمقتضى عقد بين المؤجر والمستأجر .

وفي
حالة الطلاق يجوز للقاضي أن يعين من الزوجين من يمكنه أن ينتفع بحق
الإيجار باعتبار تكاليف هذا الزوج من أجل حضانة الأولاد خاصة .

المادة 468:
لا يجوز لمن لا يملك إلا حق الإدارة أن يعقد إيجارا تزيد مدته على ثلاث
سنوات إلا بترخيص من السلطة المختصة، فإذا عقد الإيجار لمدة أطول من ذلك
ترد المدة إلى ثلاث سنوات كل هذا ما لم يوجد نص يقضي بخلاف ذلك .

المادة 469:
الإيجار الصادر ممن له حق المنفعة ينقضي بانقضاء هذا الحق على أن تراعى
المواعيد المقررة للتنبيه بالإخلاء والمواعيد اللازمة لنقل محصول السنة .

المادة 470: يجوز أن تكون أجرة الإيجار إما نقودا، وإما تقديم أي عمل آخر .

المادة 471:
في حالة إيجار جديد لم يتفق الطرفان من أجله على تعيين ثمن الإيجار فيجب
على المؤجر أن يعرف المستأجر بقدر الثمن كتابة في أجل شهر من يوم الحلول في
محل السكن فإذا لم يصدر اعتراض من المستأجر عن الثمن المطلوب ومضى شهر من
يوم التعريف به فالثمن يكون لازما .

فإذا
أبلغ المستأجر المؤجر اعتراضه في الأجل المذكور واستمر الخلاف فللطرف
المستعجل أن يرفع دعواه إلى المحكمة لأجل تعيين سعر الإيجار، وترفع هذه
الدعوى في أجل شهرين من يوم تبليغ اعتراض المستأجر، ويسري الثمن الذي تعينه
المحكمة من يوم انعقاد الإيجار .

وإلى
أن تفصل القضية نهائيا بالمحكمة فثمن الإيجار السابق هو الذي يدفع فإذا لم
يوجد ثمن سابق يعتمد عليه فالقاضي يعين ثمنا يدفعه المستأجر وقتيا .

وتبليغ الثمن المطلوب من المؤجر واعتراض المستأجر عليه تقعان بمقتضى عقد غير قضائي أو بمقتضى رسالة مضمونة الوصول .

ولتقدير
سعر الإيجار يجب على القاضي أن يعتبر التعريفات الرسمية والأسعار الجارية
في المحلات المماثلة في تاريخ البناء ووضعية وحالة العمارة .

المادة 472:
فيما يخص الإيجار الجديد في حالة تعيين ثمن الإيجار في العقد يمكن للطرفين
أن ينازعا في الثمن المتفق عليه وأن يعينا ثمنا جديدا بواسطة المحكمة وذلك
بعد مضي ستة أشهر .

ونزاع أحد الطرفين في ذلك يكون إما بمقتضى عقد غير قضائي وإما برسالة مضمونة الوصول .

وعند
عدم الاتفاق بالتراضي وبعد انقضاء أجل شهرين من يوم الإعلان بالنزاع
المشار إليه في الفقرة الخامسة من المادة 471 يرفع الطرف المستعجل دعواه
لدى المحكمة لأجل تعيين سعر جديد للإيجار ويجري هذا السعر من يوم رفع
الدعوى .

المادة 473:
يجوز كذلك للطرفين طلب مراجعة سعر الإيجار إما من يوم الدخول في محل
السكن، وإما من يوم الإيجار الجديد، أو من يوم سريان مفعول السعر الجديد
المحدد وفقا للمادة 482 والطلب يرفع بعقد غير قضائي أو برسالة مضمونة
الوصول .

وعند
عدم الاتفاق بالتراضي في أجل شهرين من يوم طلب المراجعة يعين سعر جديد
للإيجار طبقا 471 للمادة الفقرة الأخيرة، والمادة 472 الفقرتين الثانية
والثالثة .

طلب
المراجعة لا يكون مقبولا إذا لم يزد مقياس المعاش الرسمي عن عشرة في
المائة من يوم تحديد سعر الإيجار بالتراضي أو بواسطة المحكمة .

المادة 474:
إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير محدودة أو تعذر إثبات
المدة فلا يجوز لأحد المتعاقدين أن يرسل إلى الآخر إنذار بالتخلي إلا بناء
على الآجال التي تحددها المادة 475 من هذا القانون .

فإذا
انعقد الإيجار كتابة فينتهي بانتهاء المدة المتفق عليها إلا أنه إذا بقي
المستأجر في المحل أو أبقي فيه بعد انقضاء تلك المدة ينعقد إيجار جديد تجري
عليه المادة 509 الخاصة بالإيجار المنعقد لمدة غير محددة .

المادة 475: تحدد آجال الإنذار المسبق كما يلي :

- شهر في إيجار المساكن المؤثثة،

- ثلاثة أشهر في المساكن أو محلات ذات الصبغة المهنية أو الصناعية التقليدية،

- ستة أشهر في ديار السكنى المنفصلة والإنذار بالتخلي يعين لزوما في الآجال التالية : 15 يناير و 15 أبريل و 15 يوليو و 15 أكتوبر .

وإذا عين الإنذار بالتخلي في أجل آخر فلا يجري إلا ابتداء من الأجل الذي يليه .

المادة 476:
يلتزم المؤجر أن يسلم للمستأجر العين المؤجرة وملحقاتها في حالة تصلح
للانتفاع المعد لها تبعا للاتفاق الوارد بين الطرفين أو حسب طبيعة العين .

المادة 477:
إذا سلمت العين المؤجرة في حالة لا تكون فيها صالحة للانتفاع الذي أجرت في
أجله أو طرأ على هذا الانتفاع نقص كبير جاز للمستأجر أن يطلب فسخ الإيجار
أو إنقاص الأجرة، بقدر ما نقص من الانتفاع مع التعويض في الحالتين إذا
اقتضى الحال .

فإذا
كانت العين المؤجرة في حالة من شأنها أن تعرض صحة المستأجر أو من يعيشون
معه أو مستخدميه أو عماله لخطر جسيم جاز للمستأجر أن يطلب فسخ العقد ولو
كان سبق له أن سلم في هذا الحق .

المادة 478:
يجري على الالتزام بتسليم العين المؤجرة ما يجري على الالتزام بتسليم
العين المبيعة من أحكام على الأخص فيما يتعلق منها بزمان ومكان تسليم الشيء
المؤجر وتحديد ملحقاته .

المادة 479:
على المؤجر أن يتعهد بصيانة العين المؤجرة لتبقى على الحالة التي كانت
عليها وقت التسليم ويجب عليه أن يقوم بجميع الترميمات الضرورية دون
الترميمات الخاصة بالمستأجر .

وعليه أن يجري الأعمال اللازمة للأسطح من تجصيص أو تبييض وأن يقوم بتنظيف الآبار والمراحيض وتصريف المياه .

ويتحمل
المؤجر الضرائب والتكاليف الأخرى التي تترتب على العين المؤجرة كما يتحمل
ثمن المياه إذا قدر جزافا فإذا قدر بالعداد فيكون على المستأجر، أما ثمن
الكهرباء والغاز وغير ذلك مما هو خاص بالاستعمال الشخصي فيتحمله المستأجر .

كل هذا ما لم يوجد اتفاق يقضي بخلاف ذلك .

المادة 480:
إذا تأخر المؤجر بعد إعذاره عن القيام بهذه الالتزامات المبينة في المادة
السابقة، جاز للمستأجر أن يحصل على ترخيص من المحكمة يسمح له بإجراء ذلك
بنفسه وباقتطاع ما أنفقه من ثمن الإيجار مع الحق له في طلب فسخ الإيجار أو
إنقاص ثمنه .

ويجوز
للمستأجر دون حاجة إلى ترخيص من القضاء أن يقوم بإجراء الترميمات
المستعجلة أو الترميمات البسيطة التي تلزم المؤجر سواء كان العيب موجودا
وقت بدء الانتفاع أو طرأ بعد ذلك وأن ينقص ما أنفقه من ثمن الإيجار إذا لم
يقم المؤجر بتنفيذها في الوقت المناسب بعد إعذاره .

المادة 481: إذا هلكت العين المؤجرة أثناء مدة الإيجار هلاكا كليا يفسخ الإيجار بحكم القانون .

أما
إذا كان هلاك العين جزئيا، أو إذا أصبحت العين في حالة لا تصلح للانتفاع
الذي أعدت من أجله أو نقص هذا الانتفاع نقصا كبيرا ولم يكن ذلك من فعل
المستأجر، فيجوز لهذا المستأجر، إذا لم يقم المؤجر في الوقت المناسب برد
العين إلى الحالة التي كانت عليها أن يطلب حسب الظروف إما انتقاص ثمن
الإيجار أو فسخ عقد الإيجار نفسه مع الحق له بتنفيذ التزامات المؤجر وفقا
لأحكام المادة 480 .

ولا يجوز للمستأجر في الحالتين السابقتين أن يطلب تعويضا إذا كان الهلاك أو التغيير يرجع إلى سبب ليس من فعل المؤجر .

المادة 482:
لا يجوز للمستأجر أن يمنع المؤجر من إجراء الترميمات المستعجلة التي تحفظ
العين المؤجرة على أنه إذا ترتب على هذه الترميمات إخلال كلي أو جزئي
بالانتفاع بالعين المؤجرة جاز للمستأجر أن يطلب حسب الظروف إما فسخ الإيجار
أو إنقاص ثمنه .
ومع ذلك إذا أبقي المستأجر في العين المؤجرة بعد إتمام الترميمات فليس له الحق في طلب الفسخ .

المادة 483:
على المؤجر أن يمتنع عن كل ما من شأنه أن يحول دون انتفاع المستأجر بالعين
المؤجرة ولا يجوز له أن يحدث بها، أو بملحقاتها أي تغيير يخل بهذا
الانتفاع .

ولا
يقتصر ضمان المؤجر على الأعمال التي تصدر منه أو من مأموريه، بل يمتد هذا
الضمان إلى كل إضراره أو تعرض مبني إلى سبب قانوني يصدر من مستأجر آخر أو
من أي شخص تلقى الحق عن المؤجر .

المادة 484:
إذا ادعى أجنبي حقا على العين المؤجرة يتعارض مع ما للمستأجر من الحقوق
بمقتضى عقد الإيجار وجب على المستأجر أن يعلم المؤجر بذلك وله أن يطلب
إخراجه من الخصام وفي هذه الحالة لا تجري الدعوى إلا ضد المؤجر وحده .

فإذا
ترتب على هذا الإدعاء أن حرم المستأجر فعلا من الانتفاع الذي يخوله له عقد
الإيجار جاز له حسب الظروف أن يطلب الفسخ أو ينقص ثمن الإيجار مع التعويض
إن اقتضى الحال ذلك .

المادة 485: إذا تعدد المستأجرون لعين واحدة أعطيت الأولية لمن سبق منهم إلى وضع يده عليها دون غش .

أما المستأجر فله من الأولوية وهو حسن النية أن يطلب التعويض من المؤجر .

المادة 486:
إذا ترتب على عمل قامت به السلطة الإدارية بمقتضى القانون نقص كبير في
الانتفاع بالعين المؤجرة جاز للمستأجر حسب الظروف أن يطلب فسخ الإيجار أو
إنقاص ثمنه وله أن يطالب بتعويضه إذا كان عمل السلطة الإدارية قد صدر بسبب
يكون المؤجر مسؤولا عنه كل هذا ما لم يوجد اتفاق يقضي بخلاف ذلك .

المادة 487:
لا يضمن المؤجر للمستأجر التعرض الصادر من أجنبي والذي لا يستند على حق له
على العين المؤجرة وهذا لا يمنع المستأجر من أن يطالب شخصيا بحق لمن تعرض
له بالتعويض، وأن يمارس ضده جميع دعاوى الحيازة .

غير
أنه إذا كان التعرض الواقع فعلا قد بلغ من الخطورة بحيث يحرم المستأجر من
الانتفاع بالعين المؤجرة فلهذا الأخير حسب الظروف أن يطلب فسخ عقد الإيجار
أو إنقاص ثمنه .

المادة 488:
يضمن المؤجر للمستأجر جميع ما يوجد بالعين المؤجرة من عيوب تحول دون
الانتفاع بها، أو تنقص من هذا الانتفاع نقصا محسوسا ولكن لا يضمن العيوب
التي جرى العرف بالتسامح فيها ويكون مسؤولا عن عدم وجود الصفات التي تعهد
بها صراحة أو خلوها من صفات ضرورية للانتفاع بها، كل هذا ما لم يوجد اتفاق
يقضي بخلاف ذلك .

غير أن المؤجر لا يضمن العيوب التي أعلم بها المستأجر أو كان يعلم بها هذا الأخير وقت التعاقد .

المادة 489:
إذا وجد بالعين المؤجرة عيب يتحقق معه الضمان، يجوز للمستأجر حسب الظروف
أن يطلب فسخ عقد الإيجار أو إنقاص الثمن وله كذلك أن يطلب إصلاح العيب أو
أن يقوم هو بإصلاحه على نفقة المؤجر إذا كان الإصلاح لا يكون نفقة باهظة
عليه .

فإذا لحق المستأجر ضرر من العيب التزم المؤجر بتعويضه ما لم يثبت أنه كان يجهل وجود العيب .

المادة 490: يبطل كل اتفاق يتضمن الإعفاء أو التحديد من الضمان بسبب التعرض أو العيب إذا كان المؤجر قد أخفى عن غش سبب هذا الضمان .

المادة 491:
يلتزم المستأجر بأن يستعمل العين المؤجرة حسبما وقع الاتفاق عليه، فإن لم
يكن هناك اتفاق وجب على المستأجر أن يستعمل العين المؤجرة بحسب ما أعدت له .

المادة 492: لا يجوز للمستأجر أن يحدث بالعين المؤجرة تغييرا بدون إذن المؤجر إلا إذا كان هذا التغيير لا ينشأ عنه أي ضرر للمؤجر .

فإذا
أحدث المستأجر تغييرا في العين المؤجرة مجاوزا في ذلك حدود الالتزام
الوارد في الفقرة السابقة جاز إلزامه برد العين إلى الحالة التي كانت عليها
وبالتعويض إن اقتضى الحال ذلك .

المادة 493:
يجوز للمستأجر أن يضع بالعين المؤجرة أجهزة لتوصيل المياه والكهرباء،
والغاز، والتلفون وما يشبه ذلك على شرط أن لا تخالف طريقة وضع هذه الأجهزة
القواعد المعمول بها، إلا إذا أثبت المؤجر أن وضع هذه الأجهزة تهدد سلامة
العقار .

فإذا كان تدخل المؤجر لازما لذلك جاز للمستأجر أن يطالب منه هذا التدخل على أن يتكفل المستأجر برد ما ينفقه المؤجر من مصاريف .

المادة 494: يلتزم المستأجر بالقيام بالترميمات الخاصة بالإيجار والجاري بها العمل ما لم يوجد اتفاق على خلاف ذلك .

المادة 495: يجب على المستأجر أن يعتني بالعين المؤجرة وأن يحافظ عليها مثلما يبذله الرجل العادي .

وهو مسؤول عما يلحق العين أثناء انتفاعه بها من فساد أو هلاك غير ناشئ عن استعمالها استعمالا عاديا .

المادة 496: المستأجر مسؤول عن حريق العين المؤجرة إلا إذا أثبت أن الحريق نشأ عن سبب ليس من فعله .

فإذا
تعدد المستأجرون لعقار واحد كان كل واحد منهم مسؤولا عن الحريق بالنسبة
للجزء الذي يشغله بما فيهم المؤجر إن كان يسكن العقار إلا إذا ثبت أن
الحريق بدأ نشوبه في الجزء الذي يشغله أحد المستأجرين فيكون وحده مسؤولا عن
الحريق .

المادة 497:
يجب على المستأجر أن يخبر فورا المؤجر بكل أمر يستوجب تدخله كأن تحتاج
العين إلى ترميمات مستعجلة أو يظهر عيب فيها أو يقع اغتصاب عليها، أو يتعدى
الغير بالتعرض، أو الإضرار بها .

المادة 498:
يجب على المستأجر أن يقوم بدفع ثمن بدفع الإيجار في المواعيد المتفق
عليها، فإذا لم يكن هناك اتفاق وجب الوفاء بالأجرة في المواعيد المعمول بها
في الجهة .

ويكون دفع الأجرة في موطن المستأجر ما لم يكن اتفاق أو عرف يقضي بخلاف ذلك .

المادة 499: الوفاء بقسط من الأجرة يعتبر قرينة على الوفاء بالأقساط السابقة حتى يقوم الدليل على عكس ذلك .

المادة 500:
يجب على كل من أجر دارا، أو مخزنا، أو حانوتا، أو مكانا مماثلا لذلك أو
أرضا زراعية أن يضع في العين المؤجرة أثاثا أو بضائع، أو محصولات، أو
مواشي، أو أدوات تكون قيمتها كافية لضمان الأجرة لمدة سنتين، أو لضمان كافة
الأجرة إذا كان الإيجار لمدة تقل عن سنتين ما لم تكن الأجرة قد عجلت أو
قدم المستأجر تأمينات أخرى أو وقع اتفاق على خلاف ذلك .

المادة 501:
يحق للمؤجر ضمانا لكل حقوقه الثابتة من عقد الإيجار أن يحبس جميع
المنقولات القابلة للحجز الموجودة في العين المؤجرة ما دام حق المؤجر ثابتا
عليها و لو لم تكن مملوكة على ملك المستأجر وللمؤجر أن يتعرض لنقلها، فإذا
نقلت رغم معارضته أو دون علمه كان له الحق في استردادها ممن حازها ولو عن
حسن نية دون إضرار بحقوق الحائز .

وليس
للمؤجر أن يستعمل حقه في الحبس أو في الاسترداد إذا كان نقل هذه الأشياء
لأمر تقتضيه حرفة المستأجر أو تقتضيه شؤون الحياة العادية أو كانت
المنقولات التي تركت بالعين المؤجرة أو التي طلب استردادها تفي تماما بضمان
الأجرة .

المادة 502:
يجب على المستأجر أن يرد العين المؤجرة عند انتهاء مدة الإيجار فإذا
أبقاها تحت يده دون حق وجب عليه أن يدفع للمؤجر تعويضا باعتبار القيمة
الايجارية للعين و باعتبار ما لحق المؤجر من ضرر .

المادة 503: على المستأجر أن يرد العين المؤجرة بالحالة التي تسلمها عليها، إلا ما يكون قد أصابها من هلاك أو فساد لم يتسبب فيه .

فإذا
كان تسليم العين المؤجرة قد تم دون كتابة محضر، أو دون بيان وصف هذه العين
يفترض على المستأجر أنه قد تسلم العين في حالة حسنة إلا إذا قام الدليل
على العكس .

المادة 504:
إذا أحدث المستأجر في العين المؤجرة بناء أو غراسا أو غير ذلك من
التحسينات العادية مما يزيد من قيمة العقار، فعلى المؤجر أن يرد له عند
انقضاء الإيجار ما أنفقه في هذه التحسينات أو ما زاد في قيمة العقار، ما لم
يكن هناك اتفاق يقضي بخلاف ذلك .

فإذا
كانت تلك التحسينات قد استحدثت دون علم المؤجر أو رغم معارضته، كان له أن
يطلب من المستأجر إزالتها، وله أن يطلب فوق ذلك تعويضا عن الضرر الذي أصاب
العقار من هذه الإزالة إن اقتضى الحال ذلك .

فإذا اختار المؤجر أن يحتفظ بهذه التحسينات على أن يرد إحدى القيمتين المتقدم ذكرهما، جاز للمحكمة أن تمنحه أجلا للوفاء بها .

- 2 التنازل عن الإيجار والإيجار الفرعي

المادة 505:
لا يجوز للمستأجر أن يتنازل عن هذا الإيجار أو يؤجر إيجارا فرعيا كل ما
استأجره، أو بعضه بدون موافقة صريحة من المؤجر كل ذلك ما لم يوجد نص قانوني
بخلاف ذلك .

المادة 506: في حالة التنازل عن الإيجار يبقى المستأجر ضامنا للمتنازل له في تنفيذ التزاماته .

المادة 507: يكون المستأجر الفرعي ملتزما مباشرة تجاه المؤجر بالقدر الذي يكون بذمته للمستأجر الأصلي وذلك في الوقت الذي أنذره المؤجر .

ولا
يجوز للمستأجر الفرعي أن يحتج تجاه المؤجر بما سبقه من الأجرة إلى
المستأجر الأصلي إلا إذا تم ذلك قبل الإنذار طبقا للعرف، أو للاتفاق الثابت
والمبرم وقت انعقاد الإيجار الفرعي .

المادة 508:
ينتهي الإيجار بانتهاء المدة المعينة في العقد من دون حاجة إلى تنبيه
بالإخلاء ما عدا ما نصت عليه أحكام المادة 474 من هذا القانون .

المادة 509:
إذا انتهى عقد الإيجار وبقي المستأجر ينتفع بالعين المؤجرة مع علم المؤجر
اعتبر الإيجار قد تجدد بشروطه الأولى ولكن لمدة غير محددة، وتسري على
الإيجار أحكام المادة 474 إذا تجدد على هذا الوجه .

ويعتبر
هذا التجديد الضمني مجرد امتداد الإيجار الأصلي ومع ذلك تنتقل إلى الإيجار
الجديد التأمينات العينية التي كان المستأجر قد قدمها ضمانا في الإيجار
القديم مع مراعاة قواعد الإشهار العقاري. أما الكفالة الشخصية أو العينية
فلا تنتقل إلى الإيجار الجديد إلا بموافقة الكفيل .

- 3 موت المستأجر

المادة 510: لا ينتهي الإيجار بموت المؤجر ولا بموت المستأجر .

غير
أنه إذا مات المستأجر جاز لورثته أن يطلبوا فسخ عقد الإيجار إذا أثبتوا
أنه بسبب موت مورثهم أصبحت أعباء العقد أثقل من أن تتحملها مواردهم أو أصبح
الإيجار يجاوز حاجتهم. وفي هذه الحالة يجب أن تراعى مواعيد التنبيه
بالإخلاء المبنية بالمادة 477 وأن يكون طلب فسخ العقد في ظرف ستة أشهر على
الأكثر من وقت موت المستأجر .

المادة 511: إذا انتقلت ملكية العين المؤجرة اختيارا أو جبرا إلى شخص آخر فيكون عقد الإيجار نافذا في حق هذا الشخص .

المادة 512:
لا يجوز للمستأجر أن يحتج على من انتقلت إليه الملكية بما دفعه مقدما من
ثمن الإيجار إذا أثبت هذا الأخير أن المستأجر كان يعلم وقت الدفع بانتقال
الملكية أو كان من المفروض حتما أن يعلم ذلك فإن عجز من انتقلت إليه
الملكية أن يثبت ذلك فلا يكون له إلا الرجوع على المؤجر .

المادة 513:
يجوز للموظف أو المستخدم إذا غير محل إقامته لمصلحة العمل، أن يطلب إنهاء
إيجار مسكنه إذا كان هذا الإيجار معينا لمدة على أن تراعى المواعيد المبنية
في المادة 477 ويكون باطلا كل اتفاق يخالف ذلك .

القسم الثاني: الحق في البقاء وفي استرجاع الأمكنة

المادة 514:
للشاغلين عن حسن نية للأماكن المعدة للسكن أو المهن والمنتفع بها عن طريق
الإيجار الحق في أن يتمسكوا بالبقاء في الأماكن دون اللجوء إلى أي إجراء
حسب مقتضيات وشروط العقد الأصلي ما لم تكن مخالفة لنصوص هذا القانون .

ويعد
شاغلا عن حسن نية المستأجر الأصلي، والمستأجر الفرعي، والمتنازلون عند
انتهاء مدة الإيجار، وكذلك الشاغلون للأماكن بمقتضى إيجار مكتوب أو شفوي،
أو إيجار فرعي صحيح، أو تنازل صحيح لعقد سابق أو مقايضة، إذا وفوا
بتعهداتهم .

كما
يعد أيضا شاغلا عن حسن نية الأشخاص الذين يستعملون يوم صدور هذا القانون
أماكن للسكن كانت قد استأجروها من قبل إدارة عمومية لهذا الغرض إذا أثبتوا
أنهم سددوا ثمن الإيجار وخاصة إذا تم ذلك عن طريق الاقتطاع من المرتبات غير
أنه لا يسري مفعول هذا النص إلا عند انتهاء مدة الإيجار المنعقد مع
الإدارة العمومية وعند تنازل تلك الإدارة عن حقها .

المادة 515:
يرجع الحق في البقاء بالمكان المعد للسكن أو المهن في حالة هجر المنزل أو
وفاة الشاغل، لأفراد عائلته الذين كانوا على نفقته وكانوا يعيشون عادة معه
منذ أكثر من ستة أشهر .

غير
أن الانتفاع بحق البقاء لا يطبق على الأمكنة المعدة خصيصا للمهنة دون
سواها إلا إذا كان أحد أفراد العائلة المشار إليهم في الفقرة السابقة يواصل
المهنة التي كانت تلك الأمكنة معدة لها .

المادة 516:
يمنح حق البقاء في الأمكنة للشخصيات المعنوية التي تتعاط نشاطا نزيها
بالأمكنة المؤجرة والتي تتوفر فيها الشروط المنصوص عليها في المادة 514
خاصة منها الجمعيات، والحزب ومنظماته الجماهيرية. غير أن بقاء الهيئات في
الأماكن لا يكون بأية حال حجة ضد المالك الذي يتمتع بالجنسية الجزائرية
والذي يريد أن يسكنها بنفسه، أو يسكن فيها زوجه، أو أصوله، أو فروعه .

المادة 517: لا حق في البقاء بالأمكنة للأشخاص المنصوص عليهم في المواد 514 و515 و516 في الحالات التالية :

- الذين
صدر أو يصدر ضدهم حكم قضائي بالتخلي حاز قوة الشيء المقضي فيه بمقتضى الحق
العام أو بمقتضى نصوص سابقة تخول استعمال حق استرداد الحيازة لرب الملك أو
الذين قد يصدر ضدهم حكم مماثل بالتخلي لسبب من الأسباب وحسب الشروط
المنصوص عليها في هذا القانون غير انه لا يجوز حرمان الشاغل من حق البقاء
بالأماكن إذا لم يصدر الحكم بالتخلي إلا بسبب انتهاء مدة الإيجار أو بسبب
حق البقاء تكون قد قضت به قوانين سابقة،

-
إذا لم يشغلوا بأنفسهم فعلا الأمكنة المؤجرة أو لم يشغلها الأشخاص
العائشون عادة معهم، سواء أكانوا من أفراد عائلتهم، أو ممن تجب عليهم
نفقتهم، ولا بد أن يكون شغل الأمكنة قد استمر ثمانية أشهر خلال السنة
الايجارية إلا إذا كانت وظيفة أو مهنة الشاغل، أو سبب آخر مشروع يبرر شغل
المكان لمدة أقل،

- إذا كانت لهم عدة مساكن ولكن دعت الضرورة إلى ذلك بسبب الوظيفة، أو المهنة،

-
إذا كانوا يشغلون أمكنة سواء سكنها محظورا أو صدر في شأنها قرار يشعر
بالخطر ويقضي بالترميم، أو بهدم العقار الذي يشرف على الانهيار والذي توجد
فيه الأمكنة،

-
غير أنه إذا كان الخطر مؤقتا أو وقع الرجوع في الأمر المعلن بالخطر،
فإنه يسوغ للذين كانوا يشغلون الأمكنة أن يحتجوا بمقتضيات هذا الفصل للرجوع
إلى الأمكنة،

-
إذا كانوا يشغلون أمكنة تقع في بناءات اشتريت أو انتزعت ملكيتها للمنفعة
العامة بشرط أن تضمن الإدارة للمستأجرين أو الشاغلين المأمور بإخراجهم،
تعويضهم بالسكن،

- إذا كانوا يشغلون أمكنة للمتعة بقصد استعمالها في المواسم دون السكن المستمر بها،

- إذا كانوا يشغلون أمكنة بموجب سند تابع لعقد العمل أو في حالة إبطال هذا العقد،

-
إذا كان لهم أو في استطاعتهم أن يحصلوا باستعمال حق الاسترجاع في نفس
البلدة محلا آخر يفي بحاجياتهم، وحاجيات أعضاء أسرتهم أو من هو على نفقتهم
ممن يعيشون عادة معهم منذ أكثر من ستة أشهر،

-
غير أنه إذا أثبت شاغل الأمكنة أنه أقام دعوى خلال الخمسة عشر يوما من
وقت التنازع في الحق بالبقاء، وكانت تلك الدعوى متواصلة فلا يلزم بالتخلي
عن الأمكنة إلا حين يحوز فعلا المحل .

المادة 518:
لا يحتج بحق البقاء في الأمكنة على المالك الذي حصل على رخصة إدارية لهدم
دار ليبني بنفس الأرض دار أخرى ذات مساحة أوسع ومساكن أكثر عددا من المسكن
المهدم .

وعلى المالك أن يخطر كل واحد من الشاغلين مسبقا بستة أشهر ليتخلى عن الأمكنة .

وعليه أن يمنح كلا من الشاغلين محلا صالحا للسكن كائنا بنفس البلدة ومناسبا للحاجيات الشخصية أو العائلية أو المهنية عند الاقتضاء .

وعليه أيضا أن يشرع في أشغال تجديد البناء خلال الثلاثة أشهر من يوم خروج الشاغل الأخير .

ولا يجوز العودة إلى الأمكنة التي أخليت قبل الشروع في الأشغال .

المادة 519:
يحتج بحق البقاء في الأمكنة على المالك الذي يقوم بعد الترخيص من السلطة
الإدارية المعنية بأشغال مثل الزيادة في ارتفاع البناء أو إضافة بناءات
أخرى لأجل توسيع رقعة السكن أو الزيادة في عدد المساكن أو في ترفيه المباني
إذا أصبح ما هو ضروري لإسكان الشاغل أو عائلته غير صالح للسكن .

وعلى المالك أن يخطر مسبقا بستة أشهر كل واحد من الشاغلين للتخلي عن الأمكنة .

وعليه
أن يمنح كل واحد من الشاغلين محلا صالحا للسكن كائنا بنفس البلدة يكون
مناسبا لحاجياته الشخصية أو العائلية أو المهنية عند الاقتضاء .

ويجب أن يشرع في الأشغال خلال الثلاثة أشهر من يوم خروج الشاغل الأخير .

المادة 520: الحق في البقاء بالأمكنة للشاغلين الذين نزع حقهم بمقتضى المادتين 518 و 519، ينتقل إلى الأمكنة التي بنيت أو جدد بناؤها .

وبمجرد
الانتهاء من الأشغال يجب على المالك أن يأمرهم برسالة موصى عليها ومضمنة
الوصول وبرسم تنفيذي بإخباره في أجل شهر وحسب نفس الإجراءات إذا كانوا
مصرين على استعمال ذلك الحق ولا بد أن يتضمن الإخبار صورة الجواب وميعاده و
إلا كان باطلا .

المادة 521:
لا يسوغ لشاغلي عقار أن يعرقلوا الأشغال مثل التعلية أو الإضافة في البناء
التي يعتزم المالك القيام بها بعد الترخيص له في ذلك من الإدارة المعنية
والتي يقصد بها توسيع المساحة المعدة للسكن أو الزيادة في عدد المساكن أو
ترفيه العقار إذا كانت تلك الأشغال تجعل ما هو لازم لإسكان الشاغل وعائلته
غير صالح للسكن .

ولا
يجب على الشاغلين أن يتخلوا إلا على البعض من الأمكنة التي تجعلها الأشغال
غير صالحة للسكن وذلك إلى وقت انتهاء تلك الأشغال فإذا دامت الأشغال أكثر
من أربعين يوما ينقص من ثمن الإيجار بقدر المدة وباعتبار جزء المحل الذي
حرموا منه .

المادة 522:
لا يحتج كذلك بالحق في البقاء بالأمكنة على المالك الذي يريد استرداد الكل
أو البعض من الساحات أو البساتين أو الأرض الخالية من البناء المؤجرة من
قبل بالتبعية لمحل السكنى لأجل بناء عمارات معدة أصلا للسكن بشرط أن لا
يجعل البناء الجديد الانتفاع بالمسكن الموجود مستحيلا .

ويخبر المالك الشاغلين بإنذار مسبق بستة أشهر عن نيته في تشييد بناء جديد حسب الشروط المنصوص عليها في الفقرة السابقة .

ويجب
الشروع في الأشغال خلال ثلاثة أشهر من يوم خروج الشاغل الأخير، وفي هذه
الحالة يقدر ثمن الكراء من جديد للأماكن التي يبقى للمستأجر الانتفاع بها
حسب القواعد المقررة بهذا القانون .

المادة 523: لا يمكن التنازل عن الحق في البقاء بالأمكنة إلا بعد انقضاء مدة الإيجار .

المادة 524: في حالة الإيجار الفرعي الجزئي لا يحتج بحق بقاء المستأجر الفرعي إلا مدة بقاء المستأجر الأصلي في الأمكنة .

المادة 525: الحق في البقاء بالأمكنة حق شخصي لا ينتقل إلى الغير مع مراعاة أحكام المادة 515 .

المادة 526:
ينقضي حق الاحتجاج بالبقاء في الأمكنة على المالك الذي يتمتع بالجنسية
الجزائرية إذا عزم على استرجاع مبناه ليسكنه بنفسه أو ليسكن فيه زوجه، أو
أصوله، أو فروعه إذا عرض على المؤجر أو الشاغل محلا صالحا للسكن موجودا
بنفس البلدة و تتوفر فيه شروط الوقاية الصحية العادية أو على الأقل شروط
تماثل شروط المكان المسترد .

ولا
يمكن للمالك أن يستعمل الحق المقرر في الفقرة الأولى إلا على الأمكنة
المناسبة لحاجياته الشخصية، أو العائلية، أو المهنية عند الاقتضاء .

المادة 527:
على المالك الذي يريد الانتفاع بالنص المذكور في المادة 526 أن يعلم
المستأجر الذي يريد أن يسترجع منه محله بعقد غير قضائي أو برسالة موصى
عليها مع إخطار بالوصول ويجب أن يذكر في العقد أو الرسالة تحت طائلة
البطلان :

- اسم وعنوان مالك المحل المعروض،

- موقع ذلك المحل،

- عدد الغرف التي يحتوى عليها،

- درجة الترفيه،

- ثمن الكراء،

- الميعاد الذي يريد بعد انقضائه الاستعادة والذي يمكن أثناءه حيازة المحل المعروض،

-
وأن لا يقل ذلك الميعاد عن ثلاثة أشهر إذا كان الأمر يتعلق بشاغل أو عن
الميعاد العادي في شأن التنبيه بالإخلاء إذا كان الأمر يتعلق بالمكتري،

- هوية المنتفع بالاستعادة وحالته العائلية، والمهنية .

المادة 528:
إذا أعطى المستأجر أو الشاغل موافقته كتابة على ما هو معروض عليه في مدة
شهر من يوم تبليغ العقد غير القضائي أو الرسالة الموصى عليها فعليه أن يسلم
المحل لمالكه على الأقل في الميعاد المحدد بالعقد غير القضائي أو الرسالة
الموصى عليها والمشار إليها في المادة 527 .

فإذا رفض المستأجر أو الشاغل أو لم يعلن عن قراره في أجل الشهر المذكور فللمالك أن يقاضيه لأجل تعيين خبير .

والخبير
الذي يمكن تكليفه بالقيام بالمهمة لمجرد تقرير أصل الحكم وقبل تسجيله تكون
مهمته الإطلاع على المحلات المعروضة وإبداء نظره إذا كانت تتوفر فيها
الشروط الصحية المنصوص عليها في المادة 526 وكانت تفي بحاجيات المكتري أو
الشاغل الخاصة والعائلية والمهنية إن اقتضى الحال وأخيرا يحق إذا كانت
إمكانيات الشاغل أو المكتري تسمح له بتحمل التكاليف .

وعلى
الخبير أن يضع تقريره في مدة خمسة عشر يوما من تاريخ تكليفه بالقيام
بالمهمة وإن لم يفعل تسقط مهمته وعلى القاضي أن يخلفه بحكم القانون بغيره
بناء على أمر جديد يصدر في بدء الثمانية والأربعين ساعة بعد انقضاء المدة
المذكورة .

وفي
ظرف الثمانية والأربعين ساعة التي تلي وضع التقرير يخبر كاتب الضبط
الطرفين برسالة موصى عليها مع الإخطار بالوصول يتضمن استدعاءهما لأقرب جلسة
مناسبة .

المادة 529:
لا يحتج بحق البقاء في الأمكنة ضد المالك الذي يتمتع بالجنسية الجزائرية
والذي يريد استعادة ملكه لأجل أن يسكنه هو بنفسه أو يسكن فيه زوجه، أو
أصوله، أو فروعه، أو في حالة إذا كان لهؤلاء أنفسهم ملكا يحق لهم استعادته
والذي يثبت أن المنتفع بالاستعادة لا يحصل على سكن يفي بحاجياته العادية
وبحاجيات أفراد أسرته الذين يعيشون عادة معه أو يسكنون معه .

ولا
يسوغ للمالك أن يحصل على الانتفاع بالحق المقرر له بالفقرة الأولى إلا
بقدر المحلات التي تفي بحاجيات المنتفع بالاستعادة الشخصية أو العائلية، أو
لحاجيات المهنية .

المادة 530:
إذا تم اكتساب العقار لقاء عوض فإن حق الاستعادة لا يستعمل إلا إذا كان
عقد الاكتساب ثابت التاريخ لمدة عشر سنوات سابقة عن استعمال ذلك الحق. إلا
أنه يجوز لمالك العقار المكتسب لمدة تزيد عن أربع سنوات وبعد الحصول على
الموافقة من القضاء أن يستعمل حق الاستعادة إذا أثبت أن اكتسابه للعقار لم
يكن إلا لغرض الإسكان أو لتلبية حاجة عائلية شرعية دون أي قصد للاحتكار .

المادة 531: يجب
على المالك الذي يريد الانتفاع بحق الاستعادة أن يخطر حسب العرف المحلي
وعلى الأقل بستة أشهر مسبقا بمقتضى عقد غير قضائي أو برسالة موصى عليها مع
الإخطار بالاستلام، المستأجر أو الشاغل الذي عزم على أن يسترد منه المحل .

ويجب أن يذكر في العقد المذكور أو الرسالة الموصى عليها وذلك تحت طائلة البطلان ما يلي :

- الإشارة بأن الحق في الاستعادة يمارس بمقتضى هذه المادة،

- تحديد التاريخ والشهر لاكتساب العقار،

- التعريف باسم وبعنوان المالك الذي يسكن المنتفع و كذا بموقع الغرف التي يسكنها هذا الأخير وعددها .

وعلى القاضي أن يقدر الاعتراضات التي تطرح لديه باعتبار يوم تبليغ العقد غير القضائي أو الرسالة الموصى عليها مع الإخطار بالاستلام .

المادة 532:
يجب على المنتفع بحق الاستعادة المبين بالمواد 529 و 530 و531 أن يسلم
للمستأجر أو للشاغل الذي يريد استعادة المحل منه للسكن الذي يتخلى عنه بفضل
استعمال ذلك الحق .

ويجب
عليه أن يخبر مالك السكن بالقيام بالدعوى بعقد غير قضائي أو برسالة موصى
عليها مع الإخطار بالاستلام في مثل الأجل المنصوص عليه في المادة 531 . ولا
يجوز لمالك السكن أن يتعرض لهذا المستأجر الجديد أو الشاغل إلا إذا أدلى
بأسباب جدية وشرعية .

وإذا
ظهر له أن يستعمل هذا الحق فيجب عليه أن يرفع دعواه لدى المحكمة المختصة
في أجل 15 يوما من يوم التبليغ المشار إليه وإلا سقطت دعواه .

ويجب أن يبين هذا التبليغ، تحت طائلة البطلان أن المالك إذا لم يرفع دعواه لدى المحكمة المختصة في ظرف 15 يوما تسقط دعواه .

ويعتبر الشاغل الجديد كشاغل ذي نية حسنة .

المادة 533:
لا يحتج بحق البقاء في الأمكنة على المالك الذي يتمتع بالجنسية الجزائرية
والذي يريد أن يسترد عقاره ليسكنه هو بنفسه إذا كان من صنف الأشخاص التالية
:

- المستأجرون أو الشاغلون المحرمون بمقتضى المواد 529 و 530 و 531 و 532 من هذا القانون،

- الأشخاص
الذين يشغلون محلات منع السكن فيها أو كانت موضوع قرار بالخطر يأمر بترميم
أو بهدم العقار الذي يخشى انهدامه والذي توجد به تلك المحلات أو الأشخاص
الذين يشغلون محلات موجودة بالعقارات التي اكتسبت أو انتزعت ملكيتها من أجل
المنفعة العامة غير أن هؤلاء المنتفعين لا يمكن لأحد منهم أن ينتفع بحق
الاستعادة لمسكن إذا كان يملك بنفس البلدة محلا خاليا من كل مكتر أو شاغل
وملائما لحاجياته وحاجيات أسرته .

وعلى
المالك أن يخطر حسب العرف المحلي وعلى الأقل بستة أشهر مسبقا بمقتضى عقد
غير قضائي أو رسالة موصى عليها مع الإخطار بالاستلام المستأجر أو الشاغل
الذي عزم على أن يسترد منه المحل .

والعقد المذكور أو الرسالة الموصى عليها يجب لكي لا يكونا باطلين :

- أن يشيرا إلى حق الاستعادة إنما يمارس بمقتضى هذه المادة،

- وأن يحددا الصنف الذي ينتمي إليه المالك،

- وأن يقدما كل البيانات المفيدة التي تمكن المستأجر من تحقيقه لصحة الطلب .

وعلى
القاضي في كل حالة أن يقدر الاعتراضات التي تطرح لديه باعتبار يوم تبليغ
العقد القضائي أو الرسالة الموصى عليها مع الإخطار بالاستلام .

المادة 534:
يجب على القاضي أن يرفض للمالك استعمال حق الاستعادة إذا أثبت المكتري أو
شاغل المحل أن المالك يطلب حق الاستعادة لا من أجل تلبية رغبة مشروعة ولكن
بنية الإضرار بهما أو بقصد التهرب والتملص من أحكام هذا القانون .

المادة 535:
إن حق الاستعادة الذي تقرره المواد 529 و 530 و 531 و 532 و 533 من هذا
القانون للمالك لا يستعمل ضد من يشغل محلا يستعمله لمهنته على مرأى ومسمع
من المالك أو على الأقل بموافقته الضمنية .

المادة 536:
يجب على المالك في حالة تعدد المحلات المستأجرة المشغولة في مبنى واحد
المتعادلة على نحو ظاهر والقابلة للاستعادة أن يستعمل حقه في استعادة
المكان المشغول بأقل عدد من السكان وفي حالة تساوى عدد الشاغلين للمحلات
يجب على المالك أن يستعمل حقه في الاستعادة على المحل المشغول من طرف
المكتري أو الشاغل الأقل أقدميه .

المادة 537:
لا يحتج بحق البقاء في الأمكنة ضد المالك الذي بنى محل سكن يمكنه أن يشغله
فورا ولا ضد المالك أو المستأجر الأصلي الذي تحتم عليه أن يتخلى بصفة
مؤقتة عن سكناه الذي أجره لمستأجر أصلي أو مستأجر فرعي على شرط مكتوب
ومقبول من طرف المستأجر أنه يمكنه استعادة الأمكنة متى شاء .

» بحث في عقد الإيجار الجزائري
» شركة المساهمة وفق القانون الجزائري
» القصد الجنائي في القانون الجزائري
» شركة المساهمة وفق القانون الجزائري
» قائمة بعناوين رسائل ماجستير في القانون الجزائري