* مـــــــولاتــــــــــي جـــــــمــــيــلـــة *
مرحبا بك عضوا جديدا في منتدانا المتميز " منتدى مولاتي جميلة "
ونرجو أن تستفيد وتسعد بإقامتك معنا ، وأن تكون عضوا فعالا



* مـــــــولاتــــــــــي جـــــــمــــيــلـــة *


 
الرئيسيةالبوابةاليوميةس .و .جبحـثالمجموعاتالتسجيلدخول
طاقم منتدى مولاتي جميلة يرحب بكل الأعضاء الجدد ويتمنى لهم إقامة طيبة معنا
  
 موسوعة ادعية متحركة .............حصرى جدا     
أعزائي الأعضاء يمكنكم دعوة أصدقائكم عبر الفيسبوك للالتحاق بنا والرقي بالمنتدى
يمكنكم التواصل معنا عبر صفحتنا بالفيس بوك http://www.facebook.com/mawlati.djamila?ref=tn_tnmn
موسوعة ادعية متحركة .............حصرى جدا
 


المنتدى بحاجة الى مشرفين ، فلا تتردوا في تقديم المساعدة لمنتداكم ، ولتقديم رغباتكم  على ايميل المنتدى sciencesjuridiques@gmail.com
لمن فقد كلمة سر الدخول للمنتدى يمكنه طلبها آليا من الرابط : http://mawlatidjamila.keuf.net/profile?mode=sendpassword

شاطر | 
 

 بحث حول الحجز التنفيذي على العقارات والبيوع العقارية على ضوء قانون الإجراءات المدنية والإدارية

استعرض الموضوع السابق استعرض الموضوع التالي اذهب الى الأسفل 
كاتب الموضوعرسالة
مولاتي جميلة
الإدارة العامة
الإدارة العامة


آخر مواضيعي :
بحث حول نظرية الظروف الطارئة في الفقه الاسلامي والتشريعات العربية
بحث حول مبدأ سلطان الإرادة
مصطلحات قانونية باللغة الانجليزية (متجدد)
مفهوم تسيير الموارد البشرية
جميع القوانين الجزائرية و العربية والمراسيم وكل ما يحتاجه رجل القانون من وثائق
ظاهرة الاحتراق الذاتي التلقائي - ظاهرة غريبة تحدث للإنسان
أسئلة امتحانات الكفاءة المهنية للمحاماة

الجنس الجنس : انثى
البلد البلد :
تاريخ التسجيل تاريخ التسجيل : 20/04/2010
عدد المساهمات عدد المساهمات : 1337
نقاط النشاط نقاط النشاط : 14935
المزاج المزاج : الحمد لله
التقييم التقييم : 100
الإشراف الإشراف : قسم الطلبات
قسم الشعر والخواطر

أوسمة العضو أوسمة العضو : صاحبة المنتدى
الموقع الموقع : www.mawlatidjamila.keuf.net
تعاليق :

مُساهمةموضوع: بحث حول الحجز التنفيذي على العقارات والبيوع العقارية على ضوء قانون الإجراءات المدنية والإدارية   الثلاثاء نوفمبر 13, 2012 7:35 pm


الجمهورية الجزائرية الديمقراطيةالشعبية



بحث حول الحجز التنفيذي علىالعقارات والبيوع العقارية على ضوء قانون الإجراءات المدنيةوالإدارية

من إعــداد / حماني رابح
رئيس محكمةبرج بوعريريج

الفهـرس
مقدمــة
الفصل الأول: الحجز التنفيذي على العقارات .
المبحـث الأول :شروط استصدارأمر الحجز .
المبحـث الثاني :البيانات الواجب ذكرها في أمر الحجز .
المبحـثالثالث : التبليغ الرسمي لأمر الحجز .
المبحـث الرابع : قيد أمر الحجز وآثاره( محاضرة مستقلة يلقيها السيد بلعياضي جمال مفتش مركزي لأملاك الدولة )
الفصلالثاني : البيع بالمزايدة العلنية للعقارات و الحقوق العينية العقارية .
المبحـثالأول : إعداد و تحضير العقار و الحقوق العينية العقارية المحجوزة للبيع .
أولا : ضبط قائمة شروط البيع .
ثانيا: التبليغ الرسمي لقائمة شروط البيع .
ثالثا : الإعتراضات على قائمة شروط البيع و دعاوى وقف البيع .
المبحـث الثاني :جلسةالبيع بالمزايدة .
أولا:مكان وزمان البيع بالمزايدة. .
ثانيا :الإعلان عنالبيع .
ثالثا : طوارئ ما قبل جلسة البيع .
رابعا :شروط إعادة البيع .
خامسا : حكم رسو المزاد و حجيته .
المبحـث الثالث : البيوع العقارية الخاصة .
أولا: بيع عقار المفقود و ناقص الأهلية و المفلس .
ثانيا :بيع عقار مملوكعلى الشياع .
ثالثا : بيع عقار مثقل بتأمين عيني .
الخاتمة .

مقدمة :

لقدتناول المشرع من خلال قانون الإجراءات المدنية والإدارية المعدل عددا
من القواعدالقانونية المتعلقة بالحجز العقاري والبيع بالمزايدة العلنية ،
ولأجل تبسيط هذهالقواعد القانونية وإثرائها بهدف تفعيل الإجراءات لتكون
كفيلة بضمان حقوق المتقاضيأضاف نصوصا لم تكن واردة في ظل القانون القديم ،
من بين هذه النصوص أجاز للدائنالمرتهن أي الذي رتب رهنا على عقارات مدينه
سواء كان رهنا رسميا أو حيازيا أوقانونيا ، ورغم ما يتقرر لهذا الدائن من
حق الأولوية والتقدم على باقي الدائنين ومعذلك خول له توقيع حجز على عقارات
مدينه بمعنى أن الدائن تكون له صفة المرتهنوالحاجز في آن واحد ، وإذا كان
القانون القديم قد حصر الحجز في العقار المشتمل علىحق الرقبة والانتفاع معا
فان القانون المعدل قد فصل أكثر إذ نص على إمكانية توقيعالحجز على الحقوق
العينية العقارية مستقلة عن حق الرقبة ، كالحجز على حق الانتفاع ،في ظل
القانون 87/19 المتعلق باستغلال الأراضي الفلاحية ، كما أصبح الدائن
المتحصلعلى أمر واحد بالحجز على العقارات والحقوق العقارية العينية من
محكمة معينة توقيعحجوز على عقارات مدينه واقعة في دوائر اختصاص محاكم أخرى
كما أو ستحدث الحجزالتحفظي على العقارات بعد أن كان منحصرا في المنقولات ،
أما بخصوص العقارات غيرالمشهرة فقد أصبحت في ظل هذا القانون من الأموال
التي يجوز الحجز عليها ، أما عنالبيوع العقارية للحقوق العقارية العينية
فقد فصلت الإجراءات المتبعة فيها إذ أصبحمن حق الدائن الاشتراك في المزايدة
، مع إمكانية رسو المزاد عليه بالثمن الأساسيالمحدد من طرف الخبير العقاري
، هذا وتجدر الإشارة إلى أن المشرع قد وظف مصطلحاتمنها حائز العقار أي
الشخص الذي تنتقل إليه ملكية العقار المرهون قبل حلول اجلالدين والشريك
المتقاسم في العقار أي الذي له حق امتياز على حصته المفرزة في رجوعهعلى
الشركاء وبائع العقار الذي له حق امتياز خاص على ثمن العقار أو الباقي
وكذلكالمبالغ المستحقة للمهندس والمقاول أو المعماري لها امتياز على البناء
.

الفصل الأول:
الحجز التنفيذي على العقارات .
يقصد بالحجز وضع العقار تحت سلطة القضاء بهدف منع المدين من التصرف فيه إضرارابدائنه
و الأصل أن الحجز على عقار يشمل الملكية كاملة أي الرقبة و الإنتفاع غيرأن
المشرع الجزائري في ظل التعديلات أجاز الحجز على حق الإستعمال أو حق
السكنى أوحق الإرتفاق أو الحقوق العينية التبعية كالرهن و الإمتياز وحدها
دون حق الرقبة كماأجاز الحجز على العقار بالتخصيص رغم أنه منقول لكن حجزه
مع العقار المخصص لخدمته , ومن أبرز الأمثلة التي يجوز فيها للدائن الحجز
على حق الانتفاع دون حق الرقبة ما نصعليه القانون 87/19 المتعلق بضبط كيفية
إستغلال الأراضي الفلاحية التابعة للأملاكالوطنية و تحديد حقوق المنتجين و
واجباتهم ( المادة 08 تنص على أنه يجوز حجز حقالانتفاع كما يجوز التنازل
عنه . ).
لقد عزر المشرع الجزائري حق الدائن فياستيفاء دينه اذ رغم ان
الدائن المرتهن " أي أن الدائن له عقد رهن رسمي على عقارمدينه أو رهن حيازي
على عقار مدينه ....الخ "
و الذي من حقه على أساس هذا الرهنتتبع
العقار المرهون في يد أي شخص ومع ذلك أجاز له توقيع حجز على عقار مدينه أي
انهفي وقت واحد يكون عقار المدين مرهونا لفائدة الدائن
و محجوزا بموجب أمر ( مضمونالمادة 721 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية).
يقصد بالعقارات القابلةللحجز في ظل قانون الإجراءات المدنية و الإدارية
تلك العقارات التي لها سندات مشهرةو العقارات التي لها سندات غير مشهرة ,
وذلك ما نصت عليه المادة 766 من قانونالإجراءات المدنية و الإدارية التي
أجازت للدائن الحجز على عقارات مدينه غيرالمشهرة إذا كان لها مقرر إداري أو
سند عرفي ثابت التاريخ وفقا لأحكام القانونالمدني , وعليه فإن الحجز على
العقارات غير المشهرة ينحصر في حالتين :
1. العقارات التي لها عقود
عرفية ثابتة التاريخ قبل 01/03/1961 ., هذه العقارات قداكتسبت الشرعية
بموجب المرسوم 80/210 المعدل للمرسوم 76/63 المؤرخ في 25/03/1976المتعلق
بتأسيس السجل العقاري , وعلى ضوء ذلك أعفيت هذه العقارات من الإشهار .

2. العقارات التي لها عقود عرفية ثابتة التاريخ من 01/03/1961 إلى غاية
01/01/1971 , هذه العقود العرفية هي الأخرى إكتسب الصيغة الرسمية بموجب
المرسوم رقم 93/123 المؤرخ في 19/05/1993 المعدل و المتتم للمرسوم 76 /63
هذا المرسوم مددالفترة من 01/03/1963 إلى غاية 01/01/1971 .
3.
المقرارات الإدارية : رغم أنعددا معتبرا من المقررات الإدارية غير المشهرة
تعد سندات لذلك أجاز المشرع الحجزعلى العقارات التي تتضمنها هذه المقررات
الإدارية ومن أبرز الأمثلة على ذلك :المقررات الإدارية المتضمنة التنازل عن
الأملاك العقارية التابعة للقطاع العامتنفيذا لأحكام المادة 02 من القانون
86-03 المؤرخ في 04/02/1986 " القطع الأرضيةغير ثابت أصل ملكيتها أما
البناية أي الجدران ثابتة ملكيتها , هذه العقارات التيبيعت يجوز الحجز
عليها .
المبحـث الأول :شروط الحصول على أمر الحجز .
حتىيتحصل الدائن على أمر بوضع العقار أو الحق العقاري العيني تحت تصرف القضاء يتعينعليه :
- تقديم طلب الى رئيس المحكمة التي يقع في دائرة اختصاصها الإقليميالعقار او الحق العقاري العيني , هذا الطلب يتضمن :
أ- اسم ولقب الدائن و موطنه .
ب - اسم ولقب المدين و موطنه .
ج- وصف العقار أو الحق العيني العقاريالمطلوب حجزه حسبما ورد في مستخرج عقد الملكية يرفق هذا الطلب بالوثائق الأتيتحديدها :
1. نسخة من السند التنفيذي , و السندات التنفيذية في ظل القانونالإجراءات المدنية
و الإدارية المعدل ذكرت في المادة 600.
2. محضر التبليغالرسمي لأمر الحجز لأنه من حق المدين تسديد الدين العالق
في ذمته بمجرد تبليغه حتىيتخلص من إجراء قيد أمر الحجز بالمحافظة العقارية
لأنه بعد القيد يمنع من التصرف فيالعقار .
3. محضر التكليف بالوفاء : يتضمن مطالبة المدين بتسديد مبلغ الدين خلال 15 يوما .
4. محضر عدم كفاية الأموال المنقولة أو عدم وجودها بالنسبة للدائنالعادي
ذلك أن الدائن المرتهن ( من له رهن على عقار المدين )يوقع الحجز على
العقارالمرهون دون اللجوء الى الحجز على منقولات المدين , لذلك فالدائن
المرتهن يستوجبعليه إرفاق.
طلب الحصول على أمر الحجز بمستخرج من عقد الرهن أو أمر التخصيص علىعقار أو مستخرج حق الامتياز بالنسبة لأصحاب التأمينات العينية .
- مستخرج من سندملكية العقار .
- شهادة عقارية .
يتعين توقيع الحجز على العقار أو الحقالعيني العقاري بموجب أمر رئيس
المحكمة خلال 08 أيام من تاريخ إيداع الطلب , ويجوزللدائن استصدار أمر واحد
بالحجز على عدة عقارات متواجدة في دوائر اختصاص مختلفة ( المادة 724 من
قانون الإجراءات المدنية و الإدارية ).
ان هذه المادة قد أجازتللدائن
ضرب حجز بأمر واحد على عقارات المدين المتواجدة خارج دائرة
الاختصاصالإقليمي لرئيس المحكمة مصدر أمر الحجز شريطة أن يوقع رئيس المحكمة
حجز على إحدىعقارات المدين المتواجدة في دائرة اختصاصه الإقليمي .
المبحـث الثاني :البياناتالواجب ذكرها في أمر الحجز .
لقد رتب المشرع الجزائري في ظل قانون الإجراءاتالمدنية و الإدارية بطلان
أمر الحجز العقاري أو الحقوق العقارية العينية في حالةخلو هذا الأمر من
إحدى البيانات الثلاثة الأتي ذكرها :
1) – نوع السند التنفيذيالذي
بموجبه تم الحجز (حكم قضائي , قرار قضائي , عقد اعتراف بدين توثيقي ,
أمرالأداء ......الخ ) هذه السندات التنفيذية ذكرت على سبيل الحصر في
المادة 600 منهذا القانون بالإضافة إلى السندات التنفيذية المذكورة في
قوانين خاصة .
2) – تاريخ التبليغ الرسمي للسند التنفيذي و تاريخ تكليف
المدين بتسديد مقدار الدينالمترتب في ذمته , و الغاية من التبليغ الرسمي
تنبيه المدين إلى إحتمال نزع ملكيتهبعد أن وضعت هذه الملكية تحت سلطة
القضاء .
3) – تعيين العقار أو الحق العينيالعقاري المحجوز تعيينا دقيقا من حيث الموقع
و المساحة ورقم القطعة الأرضية , مفرزة أو مشاعة , بناية , الرقم أجزاء العقار .

المبحـث الثالث :التبليغ الرسمي لأمر الحجز .
نتناول مفهوم التبليغالرسمي و الأشخاص المعنيين بأن يبلغوا بأمر الحجز
العقاري أو الحقوق العينيةالعقارية , فالتبليغ الرسمي يتم بموجب محضر يعده
المحضر القضائي و يتحقق التبليغالرسمي بإشارة و ذكر المحضر القضائي إلى انه
سلم الوثيقة موضوع التبليغ إلى المبلغله و يعتبر التبليغ الرسمي شخصيا في
الحالات التالية :
- إذا سلم المحضر القضائيمحضر التبليغ و الوثيقة
المتمثلة في نسخة أمر الحجز إلى الشخص المحجوز عليه المرادتبليغه في محضره
ونوه عن ذلك .
- إذا رفض المحجوز عليه استلام محضر التبلغالرسمي أو رفض
التوقيع عليه على أن يدون المحضر القضائي في محضره ما يفيد رفضالإستلام و
التوقيع .
- إذا رفض الأشخاص الدين لهم صفة تلقي التبليغ الرسميإستلام محضر التبليغ .
و نسخة أمر الحجز العقاري ينشر مضمون التبليغ بأمر علىذيل عريضته صادر عن رئيس المحكمة في جريدة يومية وطنية .
- إذا سلم المحضرالقضائي محضر التبليغ و أمر الحجز لشخص المحبوس في مكان
حبسه , أما في الحالاتالغير مذكورة أعلاه يعد التبليغ صحيحا و ليس شخصيا و
التبليغ الرسمي يجوز القيام بهفي الفترة الممتدة من الساعة 08 صباحا إلى
غاية الثانية مساءا إلا في حالة الضرورةو بناء على إذن قضائي أما الأشخاص
الذين يتعين تبليغهم بأمــر الحجز العقاري
والحقوق العينية العقارية
فان التبليغ يسلم إلى المدين والى الكفيل العيني هذاالأخير شخص يقدم عقاره
لضمان الوفاء بدين غيره , ( 725 من قانون الإجراءات المدنيةو الإدارية )
إن التبليغ الرسمي لأمر الحجز العقاري معناه إعلان و تنبيه المدينالمحجوز
عليه إلى أن عقاره أو حقه العيني العقاري تحت سلطة القضاء ولكن هذا
العقارأو الحق العيني العقاري يظل مملوكا للمدين المحجوز عليه إذ يجوز له
التصرف فيهبالبيع أو الهبة في هذه المرحلة لكن بعد تقييد هذا الحجز
بالمحافظة العقارية كماسيوضح لاحقا السيد" بلعياضي جمال مفتش مركزي لأملاك
الدولة . "والعبرة في نفاذ أوعدم نفاذ التصرف فيه بوقت تقييد الحجز , وعليه
فإذا تم تصرف المدين أو الحائز و شهرقبل القيد كان نافذا في حق الحاجز و
العكس بالعكس .
في الواقع العملي كثيرا منالمدينين يهبون عقاراتهم إلى
الأزواج قبل تقييد الحجز لكن هذه الهبات ترفع دعاوىلأجل عدم نفاذ هذه
الهبات في حق الدائن ( دعوى عدم نفاذ التصرف .) .
المبحـثالرابع : قيد الحجز وأثاره ( محاضرة تلقى من طرف السيد بلعياضي جمال مفتش مركزيلأملاك الدولة )
الفصل الثاني : البيع بالمزايدة للعقارات أو الحقوق العينيةالعقارية .
البيع بالمزايدة يعد من بين الآثار المترتبة عن وضع العقار أو الحقالعيني
العقاري تحت سلطة القضاء بسبب امتناع المدين عن تسديد الدين لمدة 30
يومارغم تبليغه رسميا بأمر الحجز .
المبحـث الأول:إعداد و تحضير العقار أو الحقالعيني العقار المحجوز للبيع بالمزايدة .
قبل بيع العقار أو الحق العيني العقاريبالمزايدة العلنية سن المشرع
الجزائري من خلال قانون الإجراءات المدنية و الإداريةالمعدل مجموعة من
النصوص الإجرائية تمكن كل ذي مصلحة من تقديم ملاحظات في شانالعقار أو الحق
العيني العقاري المراد بيعه .
أولا : ضبط المحضر القضائي لقائمةشروط البيع .
يتولى المحضر القضائي إعداد قائمة شروط البيع هذه القائمة التي تعدورقة
تتضمن كافة البيانات التي تؤدي إلى التعريف بالعقار تعريفا دقيقا ,
هذهالقائمة تتضمن البيانات التالية :
1- اسم ولقب كل من الدائن الحاجز و المدينالمحجوز عليهو الدائنيين المقيدين و موطنهم .
2- بيان السند التنفيذي الذي تمبموجبه الحجز و مبلغ الدين .
3- أمر الحجز و تاريخ تبليغه الرسمي و قيده و تاريخإنذار الحائز أو الكفيل العيني إن وجد .
4- تعيين العقار أو الحق العيني العقاريالمحجوز تعيينا دقيقا ( بناية , مفرز ,مشاع , المساحة , الحدود , الشارع , الرقم .).
5- تحديد شاغل العقار و صفته و سبب الشغل , الشغور .
6- شروط البيع والثمن الأساسي . .
7- تجزئة العقار إلى أجزاء إن كان ذلك أفضل عند البيع معتحديد ترتيب البيع .
8- بيان المحكمة التي يتم أمامها البيع .
أما بخصوصتحديد الثمن الأساسي الواجب ذكره ضمن قائمة شروط البيع فان ذلك
يتم بموجب أمر علىذيل عريضة محررة من طرف المحضر القضائي أو الدائن على
أساسها يتعين خبير عقاريلتحديد الثمن الأساسي على أن يودع تقرير الخبرة
خلال 10 أيام من تاريخ تعيين الخبيرالعقاري وفي حالة ما إذا تعذر عليه
انجاز المهمة المسندة إليه يستبدل بخبير عقاريأخر .
هذا الإجراء وضع حد
للدعاوى القضائية التي كانت ترفع أمام القاضي العقاريلتحديد الثمن الأساسي
للعقار المراد بيعه ( المادة 737 من قانون الإجراءات المدنيةو الإدارية ).
ثانيا :التبليغ الرسمي لقائمة شروط البيع .
يتولى رئيس المحكمةإعداد محضر إيداع قائمة شروط البيع , هذا المحضر يحدد
فيه جلسة الإعتراضات علىقائمة شروط البيع و تاريخ عقد جلسة البيع خلال 15
يوما من تاريخ إيداع المحضرالقضائي لقائمة شروط البيع بأمانة ضبط المحكمة و
يتعين على الدائن إخبار بواسطةمحضر قضائي الأشخاص المعنيين بقائمة شروط
البيع على أساس أن التبليغ في ظل قانونالإجراءات المدنية و الإدارية المعدل
لا يكون رسميا إلا إذا بلغ من له صفة و إستلامأو إمتنع عن إستلام الوثيقة
المراد تبليغها , وعليه فان الأشخاص الذين يتعينتبليغهم رسميا بقائمة شروط
البيع هم :
1- المدين المحجوز عليه .
2- الكفيلالعيني و حائز العقار أو الحق العيني العقاري إن وجد ( ستوضح لاحقا ).
3- المالكعلى الشياع ( ستوضح لاحقا ).
4- الدانيين المقيدين كل بمفرده ( ستوضح لاحقا ).
5- بائع العقار أو مقرض ثمنه أو الشريك المتقاسم أو المقايض به إن وجد .
هذا و تجدر الإشارة إلى أن محضر التبليغ الرسمي يجب أن يتضمن ما يلي :
1- تاريخ إيداع قائمة شروط البيع .
2- تعيين العقارات أو الحقوق العقارية العينيةالمحجوزة .
3- الثمن الأساسي .
4- تاريخ و ساعة جلسة البيع بالمزاد العلني .
5- إنذار المبلغ لهم للإطلاع على قائمة شروط البيع حتى يتسنى لهم تقديمإعتراضاتهم .

ثالثا :الإعتراضات على قائمة شروطالبيع و دعاوى وقف البيع :
إن طلب الاعتراض على قائمة شروط البيع يقدم من طرفالشخص الذي يرى بأن شروط
بيع العقار أو الحقوق العقارية العينية الواردة في القائمةمن شانها إلحاق
أضرار به , وعليه فان صفة المعترض تثبت للمدين المراد بيع عقارهالمحجوز و
الكفيل العيني باعتبار أن عقاره الضامن للدين قد يباع بالمزايدة والمالكين
على الشيوع على أساس أن أنصبتهم غير مفرزة مما يجعل الجميع متضررا
والدائنيين المقيدين و بائع العقار أو مقرض ثمنه أو الشريك المقاسم أو
المقايض بهباعتبارهم من ذوي حقوق الامتياز الخاصة الواقعة على عقار (المواد
من 999 إلى 1003من القانون المدني . ).
1) من بين الإعتراضات التي
يمكن تصورها الإعتراض علىالثمن الأساسي للعقار أو الحق العقاري العيني على
إعتبار أن الثمن الأساسي المحددمن طرف الخبير العقاري أقل من تكلفة إنجاز
هذا العقار مما قد ينجر عنه بيع العقارعن المزايدة لكن بثمن بخس .
2)
الإعتراض على بيع العقار بعد تجزئته على أساس أنالشرط الوارد في القائمة
الذي نص على بيعه غير مجزأ يجعل المزايدين لا يقبلون علىالمزايدة لضخامة
العقار الذي يتطلب من الراسي عليه المزاد تسديد مبلغ مهم .
وعليه فإن
الإعتراضات عبارة عن ملاحظات و نقد موجه إلى شروط البيع الهدف منهذه
الإعتراضات تعديل عدد من الشروط أو إضافة شروط أخرى أو حذف بعضها .
أمابخصوص إجراءات الإعتراض فتتمثل فيما يلي :
1- قبل ثلاثة أيام من تاريخ عقد جلسةالإعتراضات المذكورة في قائمة شروط
البيع يجوز لكل من المدين و الكفيل العيني والمالكين على الشياع و
الدائنيين المقيدين و بائع العقار أو مقرض ثمنه أو الشريكالمتقاسم أو
المقايض به تقديم طلب إعتراض إلى رئيس المحكمة هذا الطلب يسجل في سجلخاص
بعد دفع الرسوم و تعقد الجلسة في غرفة المشورة بحضور المعترض و الحائز و
المحضرالقضائي ,ويصدر رئيس المحكمة أمرا في شأن هذا الإعتراض غير قابل لأي
طعن , هذاالأمر يصدر خلال 08 أيام , وفي حالة ما إذا لم يقدم أي إعتراض
يؤشر أمين الضبط فيالسجل الخاص به بعدها يشرع المحضر القضائي في إجراءات
الإعلان عن البيع .

وعليه فان الإعتراض لا يتم بدعوى عادية وفقا
للأوضاعالمعتادة لرفع الدعوى ومن ثمة لا تحدد جلسة لنظر الإعتراض لأن هذه
الجلسة سبقتحديدها عند إيداع قائمة شروط البيع
و عدم تسجيل طلب
الإعتراض بثلاثة أيام علىالأقل سابقة على تاريخ جلسة الإعتراضات المحدد في
قائمة شروط البيع يؤدي إلى سقوطالحق في الاعتراض .
دعاوى وقف البيع أو تأجيله :
لتصفية كل منازاعات التنفيذقبل البيع نص المشرع على دعاوى موضوعها وقف إجراءات التنفيذ أو تأجيلها :
1) دعوى الاستعجال الرامية إلى إقتصار البيع على بعض العقارات المحجوزة .
يجوز لكلمن المدين المحجوز عليه أو الحائز أو الكفيل العيني رفع دعوى
إستعجالية من أجل جعلالبيع بالمزايدة يقتصر على عقار أو حق عيني عقاري بشرط
أن يثبت المدين أن قيمة هذاالعقار تكفي للوفاء بحقوق الدائنين .
و
يحدد في الأمر الإستعجالي العقار الذي لايباع مؤقتا , ومع ذلك يحق للدائن
بعد رسو المزايدة أن يستمر في بيع العقارات التياؤستثنيت من البيع إذا لم
يكف ثمن ما بيع للوفاء بحقه , إما إذا كان حاصل البيعكافيا للوفاء لجميع
الحاجزين فإن الحجز يزول بالنسبة للعقار الموقوف بيعه (المادة 743 من قانون
الإجراءات المدنية و الإدارية )
2) دعوى الاستعجال الرامية إلىتأجيل
البيع لمدة سنة لتسديد الدين من الإيرادات السنوية للعقار إذ يجوز
للمدينالمحجوز عليه أو الحائز أو الكفيل العيني رفع دعوى إستعجالية بهدف
تأجيل بيع العقارأو الحق العيني العقاري على أن يثبت المدين أن مردود سنة
واحدة يكفي للوفاء بحقوقالحاجزين , و عند إصدار الأمر بتأجيل بيع العقار أو
الحق العيني العقاري يحدد رئيسالمحكمة الأجل الذي تبدأ فيه إجراءات البيع
في حالة عدم الوفاء , هذا الأجل لايتجاوز السنة ( المادة 744 من قانون
الإجراءات المدنية و الإدارية ).

دعوى الفسخ :
هذه الدعوى
تقدممن ذوي المصلحة في شكل اعتراض على قائمة شروط البيع , إذا كان المدين
لم يكن قد وفىبثمن العقار المباع له من طرف البائع أو لم يكن قد دفع فارق
المقايضة فان هذاالبائع أو المقايض من حقه رفع دعوى فسخ عقد البيع أو
المقايضة لأن له إمتياز علىثمن البيع أو الفارق يرد على العقار المحجوز ,
ومن شأن هذه الدعوى توقيف إجراءاتالبيع بالمزايدة .
المبحـث الثاني :جلسة البيع بالمزاد العلني .
أولا :زمان ومكان البيع .
يحدد تاريخ عقد جلسة بيع العقار أو الحقوق العقارية العينية فيمحضر إيداع
قائمة الشروط المعدة من طرف رئيس المحكمة قاضي البيوع العقارية إذا لمتقدم
إعتراضات على القائمة فإذا قدمت إعتراضات فإن التحديد المتقدم لتاريخ
إنعقادالجلسة يسقط و يكون للدائن أو المحضر القضائي الحصول على أمر على ذيل
عريضة يتضمنمنطوقه تاريخ و مكان جلسة البيع بالمزايدة بناء على طلب الدائن
أو المحضر القضائي , عندها يتولى المحضر القضائي إخطار جميع الدائنيين
المقيدين
و المدين المحجوزعليه و الحائز و الكفيل العيني إن وجد بتاريخ و مكان جلسة البيع بالمزايدة قبلالجلسة ب 08 أيام على الأقل .
- الأصل أن يتم بيع العقار أو الحقوق العقاريةالعينية في المحكمة غير أنه
يجوز عقد جلسة المزايدة في مكان أخر إذا إرتأى الدائنأو المدين أو الحائز
أو الكفيل العيني وكل ذي مصلحة ضرورة إجراء البيع في مكان أخر (المادة 749
من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية ) غير أن المشرع لم ينص صراحهعلى أن
إجراء البيع في مكان أخر يتطلب استصدار إذن من رئيس المحكمة على غرار
قانونالمرافعات اللبناني غير أنه يستشف من خلال مختلف النصوص أن إجراء
البيع في مكان أخرغير المحكمة يجب ذكره كشرط من الشروط الواجب ذكرها في
قائمة شروط البيع .

ثانيا : الإعلان عن جلسة البيع .
بعد أن
يبلغ ذوي الشأن بتاريخ و مكان البيع يجب أن يتم الإعلان عن البيع
أمامالراغبين في الشراء لكي يقع التنافس , وقد حدد المشرع طرق و ميعاد
الإعلان و كيفيتهوراعى ألا تطول الفترة بين الإعلان و البيع كما راعى أن لا
تقصر هذه الفترة فلاتكفي لإحاطة أكبر عدد من المزايدين بيوم ومكان البيع
ويتم الإعلان عن طريق النشر فيالصحف و اللصق في الأماكن المحددة قانونا
ويجب أن يشتمل الإعلان عن البيع علىالبيانات التالية :
1- اسم الدائن و المدين و الحائز و الكفيل العيني و لقبه ومهنته و موطنه الأصلي .
2- بيان العقار كما ورد في قائمة شروط البيع .
3- الثمن الأساسي لكل عقار , فإذا كان مجزأ فيذكر الثمن الأساسي لكل جزء .
4- بيانالمحكمة أو المكان الذي يحصل فيه البيع و بيان يوم المزايدة .
ويتعين أن يتمالإعلان قبل اليوم المحدد للبيع بثلاثين يوما على الأكثر ولا
تقل عن عشريين يوماأما مصاريف النشر و الإعلان فيتحملها الدائن (المادة
749 من قانون الإجراءاتالمدنية و الإدارية ) , هذا وقع وسع المشرع من نشر
الإعلان عن البيع بتعليق الإعلانبأبواب العقار المراد بيعه و بلوحة
الإعلانات للمحكمة والتي يتم أمامها البيع وفيلوحة الإعلانات بقباضة
الضرائب و البلدية و الساحات و الأماكن العمومية .
دعوىإلغاء إجراءات النشر و التعليق .
يجوز للدائن الحاجز و المدين المحجوز عليه والحائز و الكفيل العيني تقديم
عريضة إلى رئيس المحكمة قبل 03 أيام من تاريخ عقدجلسة البيع بالمزايدة لأجل
إلغاء إجراءات النشر و التعليق لوجود عيب في النشر مثالالإعلان جعل العقار
المراد بيعه قطعة أرضية صالحة للبناء في حين أن هذا العقاربناية ) , في
هذه الحالة إذا أصدر رئيس المحكمة أمرا بإلغاء و بطلان إجراءات النشر
و
التعليق أؤجل البيع لاحقا و تكون مصاريف إعادة الإعلان على عاتق المتسبب
فيذلك وإذا صدر الأمر برفض طلب إلغاء النشر و التعليق أمر رئيس المحكمة
بإجراءالمزايدة على الفور , هذا و يجدر الإشارة إلى الأمر الصادر غير قابل
لأي طعن (المادة 751 من قانون الإجراءات المدنية
و الإدارية ).

ثالثا : طوارئ ما قبل جلسة البيع :
تجري المزايدة في جلسة علنية برئاسة رئيس المحكمة أو قاض البيوع العقارية
بمقرالمحكمة التي أودعت فيها قائمة شروط البيع في اليوم و الساعة المحددين
لذلك ويكونبحضور:
المحضر القضائي .ü
أمين الضبط .ü
الدائنين
المقيدين , المدينüالمحجوز عليه , الحائز , الكفيل العيني إن وجد أو بعد
تبليغهم بالحضور بثمانية أيامعلى الأقل قبل تاريخ الجلسة .
المزايدين الذين لا يقل عددهم عن 03 أشخاصü .
تأجيل البيع :
قد تحدث ظروف يوم البيع تقتضي تأجيله على أن يتحمل مصاريفالنشر و التعليق
طالب التأجيل و حسبما يستشف من مختلف النصوص و المواد المتعلقةبجلسة البيع
بالمزايدة فان المشرع قلص من عدد التأجيلات تفاديا للمصاريف الباهضةالذي
تتطلبها إعادة النشر في الجرائد و تكاليف تنقل المزايدين من منطقة إلى أخرى
وعليه جعل التأجيل لأسباب جدية كقلة المزايدين الذي قد ينجر عنه بيع
العقار أو الحقالعقاري العيني بثمن لا يغطى مقدار الدين أو قلة العروض كما
جعل مبلغ التدرج فيالمزايدة بين مزايد وأخر لا يقل عن 10.000دج .
الجلسة الأولى :تؤجل بسبب عددالمزايدين الذي يقل عن 03 أو أن العرض أقل من الثمن الأساسي .
الجلسة الثانية : بغض النظر عن عدد المزايدين إذا كان العرض أقل من الثمن
الأساسي وغير كاف لتغطيةالدين و المصاريف يؤجل البيع مع إنقاص 1/10 الثمن
الأساسي و إعادة النشر
والتعليق .
الجلسة الموالية : يباع العقار
أو الحق العيني العقاري ولوكان أقل منالثمن الأساسي إلا إذا قبل الدائن
إستيفاء الدين عينا بالعقار أو الحق العينيالعقاري بالثمن الأساسي المحدد
له .
يؤجل البيع لمدة لا تقل عن 30 يوما و لاتزيد عن 45 يوما ليفسخ
المجال للنشر و التعليق (المادة 755 من قانون الإجراءاتالمدنية و الإدارية .
).

و مادام انه يجوز بواسطة أمرواحد بالحجز على عقارات المدين
الواقعة في دوائر اختصاص محاكم مختلفة (المادة 724من قانون الإجراءات
المدنية و الإدارية ) فإنه يجوز بيع عقارات أو حقوق عينيةعقارية واقعة في
دوائر اختصاص محاكم مختلفة مع مراعاة تتابع الحجز (المادة 756 منقانون
الإجراءات المدنية و الإدارية . ).
إجراءات بيع العقار بالمزاد العلني :
تفتتح جلسة البيع بالتأكد من حضور أطراف المزايدة إلى جانب المحضر القضائي
والمزايدين وبعد الوصول إلى أعلى سعر (أو عرض ) لا يزاد عليه بعد النداء
عليه ثلاثمرات متتالية تفصل بين كل نداء دقيقة واحدة , و يتعين على الراسي
عليه المزاد أنيودع حال إنعقاد الجلسة بأمانة ضبط المحكمة 1/5 مبلغ رسو
المزاد على أن يدفع الباقيفي أجل ثمانية أيام .
إذا لم يودع باقي الثمن في المهلة المحددة له يعذر بالدفعخلال 05 أيام و إلا أعيدت المزايدة على ذمته .
إذا أعيد بيع العقار بثمن أقل منالثمن الأساسي بسبب تخلف الراسي عليه
المزاد عن دفع الثمن فان الراسي عليه المزادالمتخلف ملزم بدفع فارق الثمن .
رابعا: الشروط إعادة البيع بالمزايدة :
1- إذا بيع العقار أو الحق العيني العقاري بثمن أقل من الثمن الأساسي .
2- خلال 8أيام التالية لرسو المزاد الأول يحق لكل شخص تقديم عريضة يلتمس
من خلالها إعادةالبيع بالمزايدة مع تعهده الكتابي بإيداع مقدار الثمن
الراسي به المزاد يضاف إليه 1/6 هذا المقدار و مختلف المصاريف .
3-
إيداع طالب إعادة المزايدة بأمانة ضبطالمحكمة مقدار الثمن الراسي به المزاد
و 1/6 هذا المقدار و مختلف المصاريف مقابلحصوله على وصل يثبت إيداعه لهذه
المبالغ .
4- تعاد المزايدة بنفس الكيفياتالمذكورة في المواد من 749
إلى 757 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية , كمايحق للمزايد الجديد
طلب إيقاف إعادة البيع المقرر على ذمته قبل الحكم برسو المزادالجديد إذا
قام بإيداع المصاريف الإضافية المترتبة عن تراجعه بأمانة ضبط المحكمة , هذا
الطلب يبث فيه رئيس المحكمة بموجب أمر غير قابل للطعن .

خامسا :الحكم برسو المزاد و حجيته .
يعدالحكم برسو المزاد من بين السندات التنفيذية المنصوص عليها في المادة
600 من قانونالإجراءات المدنية و الإدارية والواقع أن إيقاع البيع الراسي
عليه المزاد بيع عاديينعقد تحت إشراف القضاء ، وأهم البيانات الواجب ذكرها
في هذا الحكم بالإضافة إلىهوية الأطراف السند التنفيذي الذي بموجبه تم
الحجز والتبليغ الرسمي والتكليفبالوفاء وإعلان البيع وتعيين العقار أو الحق
العيني العقار المباع ومشتملاته وتحديدالثمن الأساسي وكذلك إجراءات
المزايدة ، والهوية الكاملة للراسي عليه المزاد وتاريخالدفع مع ملاحظة أنه
جرى العمل في ظل القانون القديم على أن الراسي عليه المزاديرفع دعوى
إستعجالية من ساعة إلى ساعة لإخلاء العقار الذي بيع بالمزاد العلني
علىإعتبار أن الراسي عليه بالمزاد أصبح بيده سند تنفيذي وأن إستمرار نقل
العقار الذيبيع ولا زال محتكرا لفائدة الشاغل دون حق من شأنه إلحاق أضرار
بهذا العقار يتعذرجبر أثارها ,غير أن القانون الجديد نص في المادة 763 على
ضرورة النص في منطوق الحكمعلى إلزام المحجوز عليه أو الحائز أو الكفيل
العيني أو الحارس حسب الأحوال بتسليمالعقار أو الحق العيني العقاري لمن رسى
عليه المزاد .
خلال فترة شهرين من تاريخصدور الحكم بالمزاد يتعين على
المحضر القضائي قيد هذا الحكم الغير قابل لأيطعن(المادة 765) بالمحافظة
العقارية التي يقع في دائرة اختصاصها العقار ويقصدبالقيد تسجيل كل
المعلومات والبيانات الواردة في الحكم في السجل المعد لهذا الغرض ،وبعد
القيد يطهر العقار من كافة حقوق الرهن والإختصاص والامتياز التي قد يكون
محملابها .

المبحث الثالث:البيوعالعقارية الخاصة .
أولا: بيع عقار المفقود وناقص الأهلية و المفلس :
المفقودطبقا لنص المادة 109 من القانون 84/11 المتضمن قانون الأسرة هو
الشخص الغائب الذيلا يعرف إن كان حيا أو ميتا ويتعين إصدار حكم بالفقدان .
- ناقص الأهلية طبقالنص المادة 43 من القانون المدني ذلك الشخص الذي بلغ
13 من عمره ولم يبلغ سن الرشدأو بلغ سن الرشد وكان سفيها أو ذا غفلة .
- المفلس طبقا لأحكام المادة 215 ومابعدها القانون التجاري هو التاجر الذي توقف عن الوفاء بديونه وصدر في شأن ذلك حكم .
- استنادا إلى الإذن ببيع عقارات الأشخاص المذكورين أعلاه يتولى
المحضرالقضائي إعداد قائمة لشروط البيع بناء على طلب الوصي أو الولي أو
المقدم ، وتتضمنهذه القائمة
1- الإذن بالبيع.
2- تعيين العقار تعيينا دقيقا.
3- شروطالبيع والثمن الأساسي.
4- تجزئة العقار إن اقتضت الضرورة .
5- بيان سنداتالملكية.
هذه القائمة ترفق بمستخرج الضريبة لتحديد إن وجدت ديون عالقة بهذاالعقار.
- مستخرج عقد الملكية.
- الشهادة العقارية .
يتولى المحضر القضائيالتبليغ الرسمي عن إيداع قائمة شروط البيع إلى
الدائنين أصحاب التأمينات العينيةوإخطار النيابة العامة ، ولهؤلاء حق طلب
إلغاء قائمة شروط البيع عن طريق الاعتراض .
ثانيا :بيع عقار مملوك على الشياع.
لقد نصت المادة 728 من القانون المدنيعلى أنه إذا تعذرت القسمة عينا ، أو
كان من شأنها إحداث نقص كبير في قيمة العقارالمراد قسمته بيع بالمزاد
بالطريقة المبينة في قانون الإجراءات المدنية ، وتقتصرالمزايدة على الشركاء
وحدهم إذا طلبوا هذا بالإجماع .

في هذه الحالة يعد المحضر
القضائي قائمة شروط البيع بناء على طلب أحدالمالكين على الشياع ، هذه
القائمة تودع بأمانة ضبط المحكمة التي يوجد فيها العقارويذكر فيها البيانات
المذكورة أعلاه في المادة 783 من قانون الإجراءات المدنيةوالإدارية
بالإضافة إلى إرفاق هذه القائمة بنسخة من الحكم أو القرار المتضمن
رسوالمزاد ومستخرج الضريبة العقارية وعقد الملكية والشهادة العقارية .

يتولى المحضرالقضائي التبليغ الرسمي عن إيداع قائمة شروط البيع إلى
الدائنين أصحاب التأميناتالعينية وجميع المالكين على الشياع الذين لهم حق
طلب إلغاء قائمة شروط البيع عنطريق الإعتراض على القائمة .
ثالثا :بيع عقار مثقل بتأمين عيني :
من حقالمدين مالك العقار أو الحق العيني العقاري المثقل بتأمين عيني إذا
تقاعس الدائن فيطلب ديونه ، أن يطلب من المحضر القضائي إعداد قائمة لشروط
بيع هذا العقار أو الحقالعقاري العيني بالمزايدة العلنية ، هذه القائمة
تودع بأمانة ضبط المحكمة وتبلغرسميا إلى الدائنين أصحاب التأمينات العينية
الذي من حقهم تقديم اعتراضاتهم حولالشروط الواردة في هذه القائمة .

خاتمــــة:

إن حكم رسو المزاد يضع حدا لحقوقالرهن والإختصاص والإمتياز التي قد يكون
محملا بها العقار ، وبالتالي تنتقل ملكيتهخالصة من هذه الحقوق إلى الراسي
عليه المزاد وذلك من لحظة إشهار هذا الحكم الذيينجر عنه تطهير العقار بقوة
القانون من كافة الحقوق العينية المقيدة عليه .
إنحكم رسو المزاد لا
يعتبر حكما بأتم معنى الكلمة ، إنما عبارة عن قرار يصدره رئيسالمحكمة أو
قاضي البيوع العقارية لما له من سلطة ولائية , وبالتالي يعد محضرا يبينمن
خلاله إجراءات جلسة البيع وإن كان يصدر بديباجة الأحكام ومن ثمة فانه حسب
رأينايجوز التظلم منه لان التظلم يبقى الإجراء الوحيد الذي بمكن بواسطة
تصحيح أي خطأ قديلحق بهذا الحكم .


الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
http://mawlatidjamila.keuf.net
 
بحث حول الحجز التنفيذي على العقارات والبيوع العقارية على ضوء قانون الإجراءات المدنية والإدارية
استعرض الموضوع السابق استعرض الموضوع التالي الرجوع الى أعلى الصفحة 
صفحة 1 من اصل 1

صلاحيات هذا المنتدى:لاتستطيع الرد على المواضيع في هذا المنتدى
* مـــــــولاتــــــــــي جـــــــمــــيــلـــة * :: المنتدى التعليمي :: قسم القانون-
انتقل الى: